Crecimiento urbano de Hidalgo concentrado en cinco municipios

Con un crecimiento poblacional que en cinco municipios hidalguenses alcanza una tasa de entre 4.10 y 7.4 por ciento, el incremento en la demanda de la vivienda es un fenómeno del que pocos pueden formar parte, luego de que los salarios en la entidad apenas alcanzan los 8 mil pesos mensuales en promedio, además de que 72 por ciento de la población económicamente activa está en la informalidad. Así que adquirir un patrimonio provoca un círculo vicioso que resulta rentable para algunos: los asentamientos urbanos irregulares.

Se trata de terrenos en donde unos capitalizan y venden al precio que otros, principalmente el sector gubernamental y las futuras generaciones, tendrán que pagar con sus impuestos, pues por cada peso que se paga por un lote rústico y ubicado en ejidos, se requerirá el triple para poder dotarlo de servicios básicos y urbanos. Incluso en algunos casos se tendrán que destinar recursos para la alcanzar la certeza jurídica de la propiedad.

Sin un Plan de Desarrollo Urbano estatal armonizado, pues la última actualización data de 2014, en 16 municipios, la mayoría ubicados en el sur de la entidad, se concentra alrededor de 52 por ciento de la población, es decir, entre 1.6 y 1.7 millones de pobladores, según la Subsecretaría de Desarrollo Urbano estatal. Mientras que el total de la población estatal es de 3 millones 86 mil habitantes, según el Censo de 2020.

El fenómeno de la movilidad social es un factor a considerar, pues de 2010 a 2020 se pasó de contar con un territorio urbano de 164 mil hectáreas a uno de 270 mil, lo que significa un crecimiento de 64 por ciento.

Marco Antonio Vera Flores, subsecretario de ordenamiento territorial en la entidad, indicó que con base en los indicadores de crecimiento estiman una ampliación territorial para los próximos diez años (a 2030) cercana a las 570 mil e incluso las 600 mil hectáreas de suelo urbano, es decir más del doble.

“La movilidad que está pasando en la zona metropolitana del Valle de México y que se extiende hacia la zona metropolitana de Pachuca, además de la llegada de proyectos como el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) le da también este impulso”, explicó el funcionario, quien adelantó que con los municipios involucrados en el crecimiento ya se integró el Programa de Desarrollo Urbano de la Zona Metropolitana de Pachuca que se trabajó con la Secretaría de Desarrollo Urbano (Sedatu) desde el año pasado.

Datos de ONU Habitat refieren que, en las próximas décadas, “buena parte del crecimiento demográfico en México será urbano. Esto significa que el país pasará de contar con 384 ciudades a 961 en 2030, en las que se concentrará 83.2 por ciento de la población nacional y en donde muy probablemente, sea la población pobre la que predominará”. Ante este panorama Hidalgo no se queda al margen, sobre todo en los municipios sureños.

De ahí que la subsecretaría consideró que el Programa de Desarrollo Urbano en Hidalgo debe integrarse en los 14 municipios metropolitanos para bajarlo al nivel más cercano a la población, pues si bien algunos ya son urbanos, hay otros que están transitando.

En la lista de los que se están integrando están: Pachuca, Tizayuca, Mineral de la Reforma, Tulancingo, Tula, Huasca, Zapotlán y Tepeji del Río, entre otros, que ya tienen una cobertura de entre 87 al 93 por ciento en su planeación urbanística. Y en el caso de San Agustín Tlaxiaca es necesario que se integre su plan municipal para atenderlo desde el nuevo paradigma de los acuerdos.

La Reforma y Tizayuca rebasaron a Tulancingo

Para el investigador Aurelio Granados, de la Universidad Autónoma del Estado de Hidalgo (UAEH), debido al crecimiento poblacional referido, Tulancingo dejó de ser un municipio atractivo y motor del desarrollo urbano, pues ahora es Tizayuca.

El ritmo de crecimiento estatal se ubicó en 4.88 por ciento, pero Atotonilco de Tula llegó a 7.42; le sigue Tizayuca con 5.7 y Tolcayuca con 5.04; los tres tienen los indicadores más elevados de los 84 municipios.

Entretanto, Pachuca se estancó en su tasa de crecimiento poblacional y apenas alcanza el 1.6; Mineral de la Reforma descendió y Zempoala obtuvo 4.10. “Esto revela que la zona de la capital de la entidad se estacionó, ahora la población se está concentrando en la zona de Tizayuca”, expuso.

Antes de la pandemia por Covid-19, las ciudades hidalguenses con mayor aglomeración poblacional (a nivel nacional) según ONU-Habitat eran: Pachuca, (lugar 35) Tula de Allende (55), Huejutla (111) y Tepeapulco (137). Pero en cuanto a su prosperidad, era medianamente sólida, incluso la capital de la entidad, junto con Tula de Allende referían una mejor condición que Tizayuca. Y sólo Tula de Alende destacaba con una mediana solidez en su productividad.

El fenómeno de la pandemia generó una mayor atracción de personas de la Ciudad de México para Hidalgo, lo que propició también la búsqueda de vivienda, pero sobre todo de terrenos que les permitan edificar, consideró Granados Alcantar.

Quien detalló que “la demanda de terrenos incrementó en los municipios metropolitanos, incluso en aquellos que carecen de red de agua potable y servicios, es decir los irregulares porque a los fraccionadores sí les exigen cumplir con los requerimientos, pero en el caso de la vivienda popular sólo se va extendiendo y es un fenómeno de años”, acotó el investigador.

Los anuncios con venta de terrenos en la zona metropolitana proliferan, y parece una práctica interminable, pues desde los paraderos de autobús, hasta los cartelones en las vialidades están con la leyenda de venta de lotes, pero no se especifica su condición.

El precio que se observa en propiedades es contrastante, pues mientras en San Agustín Tlaxiaca se ofrecen en 150 mil pesos, en Zempoala alcanzan los 350 mil pesos y en San Antonio El Desmonte llegan hasta los 400 mil pesos.

En colonias más cercanas a la zona central de Pachuca los precios rondan los 500 mil pesos, pero en fraccionamientos como Parque de Poblamiento alcanzan los 800 mil, mientras que propiedades disponibles en Mineral de la Reforma, en las inmediaciones del bulevar Colosio, se cotizan en millones.

Alrededor de 60% del territorio necesita regularizar predios: Insus

De acuerdo con datos del Instituto Nacional del Suelo Sustentable (Insus), dependiente de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), alrededor de 60 por ciento del territorio en el país y las entidades necesita regularizar sus predios, pues la ciudadanía optó por primero comprar terreno, pero era ejidal o comunal (u otro régimen), por lo que no cuenta con servicios básicos para construir.

Alejandro Hernández Gutiérrez, directivo de la región cinco el Insus, explicó que luego de que a la población, principalmente de bajos ingresos, le funcionó construir de manera irregular durante décadas, es momento de cambiar el paradigma y como opción se les podría apoyar a que estos ejidatarios vendan, pero en el marco de la ley.

Describió que la dinámica que las personas siguen en la irregularidad, “es que cuando compran el terreno, miden el lote, trazan las calles, construyen las casas y lo van consolidando; pero si buscan hacer un fraccionamiento regular se requieren procedimientos como: dictamen de impacto ambiental, dictamen urbano, factibilidad de servicios, pruebas financieras de los servicios, introducir los servicios y esto genera que se desasocien, en lugar de que puedan lograr tener un terreno sin tanta complejidad”.

Añadió que en “México no somos de vivienda social o de departamento sino más de autoconstrucción”, y si bien recordó que por años se buscó atender el problema de la vivienda social, que no se logró por la lejanía de los fraccionamientos, ¿en dónde quedó ese otro 60 por ciento de quienes demandaban una vivienda?

En Hidalgo, además de que 50.8 por ciento de la población está en la pobreza, según el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval), de 1 millón 367 mil 850 personas que son parte de la población económicamente activa, 72 por ciento está en el rubro de la informalidad, según la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE) del último trimestre, por lo que no cuentan con prestaciones para acceder a un crédito gubernamental o bancario y así poder acceder a una casa.

Pero con el crecimiento poblacional principalmente proveniente del Estado y Ciudad de México a municipios del sur de la entidad, como lo señala el investigador Aurelio Granados, la venta de terrenos se intensifica para quienes tienen bajos ingresos, pero para quienes sí tienen un ingreso mayor se da un fenómeno distinto, pues estos buscan un segundo crédito con las instituciones para agrandar su patrimonio. Aunque las casas se encuentren vacías y sólo esperando a que suba su plusvalía.

El Infonavit refiere que el promedio de salario de un trabajador afiliado en Hidalgo es de 8 mil pesos al mes, pero en Ciudad de México y otros centros urbanos el salario es mayor, por lo que para este sector también se oferta vivienda, y la promesa es que contará con una casa más grande y con todos los servicios.

De acuerdo con Luis Medina, gerente de estudios de mercado de la Consultora inmobiliaria Sotfec, la casa habitación que se ofertó en la zona metropolitana de Pachuca en 2021 pertenece a un perfil medio (de 792 mil 347 a 1 millón 980 mil 864 pesos) y la residencial (un millón 980 mil 865 a los 4 millones 410 mil 724 pesos), por lo que el sector que se busca no está dentro de la entidad sino en la CDMX, por ejemplo.

Luego de que la vivienda de tipo social se dejó de construir en Pachuca, y se extendió a Mineral de la Reforma, Zempoala, Tizayuca, Tolcayuca y Atotonilco de Tula, entre otros municipios, se destaca que las opciones para quienes migran y buscan establecerse en la zona metropolitana se reducen a la irregularidad, pues en Pachuca se encuentran ubicados 13 ejidos, con una extensión de mil 700 hectáreas, aunque la mayoría ya están ocupados o bien se encuentran sin servicios porque sus costos son muy altos.

A decir de Alejandro Hernández, si un comprador desembolsa diez pesos para comprar un terreno (irregular) se hace a la federación gastar 100 para los servicios, pero si se plantea y se asocian con los ejidatarios para que se ordenen, sería mejor opción.

“Venden lotes muy caros, porque técnicamente logran capitalizar en tiempo presente, el uso y los servicios que otro va poner a futuro; ellos ya están cobrando el valor del lote urbano cuando no lo es, sin calles, sin servicios, y no invierten un peso en ello”, sentenció el funcionario quien destacó que lo perverso es que los actores de la irregularidad siguen ganando dinero, mientras que sus compradores reclaman servicios y que se les regularice.

Recursos del Fondo de Aportaciones para la Infraestructura Social (FAIS) destinan al menos 2 mil millones de pesos para obras y los proyectos son avalados para población en condiciones de pobreza, sin importar si están en zonas rurales, urbanas, ejidos, propiedades comunales o localidades.
Para evitar el estrés hídrico, a los desarrolladores de vivienda se les exigen pozos de absorción que contribuyen a mantener los mantos freáticos. Pues hay zonas como en Tulancingo donde se perfora hasta 500 metros para encontrar agua, lo cual es grave.